2011年11月1日，绿城董事长宋卫平深夜发文，回应绿城“破产”之说。宣称“绿城目前一切尚好，离破产还有很远的一段距离。正通过努力抓销售和出让一部分项目股权解决资金上的问题”。“绿城有腾挪的余地，对危机并非没有预案”。

 

    由此想起前不久被媒体炒得沸沸扬扬的“四川信托-青岛凯悦项目”被叫停一事。其实，绿城和青岛凯悦有相似之处：都不愿降价而选择“死扛”。前者，即便“破产”也不愿大幅降价；后者，则希望通过信托“借新还旧”达到不降价的目的。而就这些公司和项目本身来讲，绿城如选择降价，“资”是可以抵“债”的，而青岛凯悦如选择降价，信托的还本付息应是没有问题的。

 

    此次绿城被传破产、青岛凯悦项目被叫停，实际上是开发商死扛价格，逆对政府调控，所以被查处和叫停。青岛凯悦不是项目本身有问题，而是监管层不允许信托给其第二次融资，以促其降价。

 

    作为第三方理财公司，我们与所有人一样，都希望房价能降低，使广大购房者能买得起房。但作为市场经济中的一个经营主体，我们无法代行调低房价的政府职能，能做的只是商业行为，即：有人来融资，我们把控好项目的风险，评价抵押物的估值是否合理，谨慎地计算如果房价下跌，抵押率是否足以支付项目的本金和利息，在严格把控风险的基础上，向客户推荐信托项目。

 

    如同证券市场再低迷，也会有投资者买入股票一样，房地产信托不管调控与否，始终是信托产品的一个重要组成部分。过去、现在、未来都会有房地产信托的出现和成交。就青岛凯悦项目本身来讲，稀缺的市中心海景CBD位置、土地及其上面的现房抵押、36.5%的抵押率、最高13.5%的预期年收益，项目本身无论从哪方面来讲都是房产信托里的佼佼者，与那些用土地甚至房地产公司股权抵（质）押融资、融资后再建房销售、然后还本付息的房地产信托相比，不知要好多少倍。只是因为青岛凯悦借新还旧、死扛房价，与政府调控相悖，才被叫停。

 

    今年上半年，房地产信托发行高达1401款，规模1670亿元。大部分信托投资者手上均有房地产信托。目前，房价拐点将至，房产信托安全性如何，不能一概而论，必须根据抵押物质量、抵押率、项目楼盘可能的降价幅度来具体分析。如果三者数据尚可，则该房地产信托还本付息是有保障的。所以，投资者不必风声鹤唳，人人自危。

 

    必须指出的是，一些银行包括建设银行的客户经理为了让客户购买自己的产品冲业绩，将其不代销的青岛凯悦项目贬低为“烂项目”。而有意思的是，此次青岛凯悦募集的资金，其用途之一就是为了归还前期建设银行的两亿元贷款。试问当初房价疯狂，青岛凯悦项目还是空地一片时，为什么就是“好项目”，能够通过国有五大行之一的建设银行的风险评估？而今，项目已经竣工，现房作抵押，抵押率只有36.5%，即使房价下降60%仍能还本付息，却变成“烂项目”，此种结论不知出自哪一本金融风险控制的教科书？另外，让客户买自己的产品时说得天花乱坠，自己不代理时就讲得一塌糊涂，恐怕也有违商业道德。

 

    雷赛投资不搞时过境迁；不搞到什么山唱什么歌；不看涨说涨、看跌说跌。在向客户推荐信托产品前，谨慎地分析风险；在信托产品存续期间，严格监控风险；即便产品还本付息以后过再长的时间，当初的推荐拿出来也要经得起检验！因此，我们能够贡献给投资者的是：市场疯狂时，我们自己保持一份清醒，给投资者一份提醒；市场低迷、风声鹤唳、遍地哀鸿时，我们自己临阵不乱，给投资一份信心。唯有如此，才能被称为“独立第三方”，才能做“希望的明灯”，才能与客户及其财富一同成长。